MICE114-2 #關鍵字廣告#6號、12號、13號、17號

關鍵字投放策略

1. 品牌主題與目標

• 品牌主題： 寬川吉億建案行銷專案
• 行銷目標：

  1. 品牌曝光： 透過數位廣告提升「寬川吉億」在大安區高端住宅市場的知名度。

  2. 導流： 吸引潛在購屋者前往官網或接待中心，提升賞屋預約率。

  3. 轉換： 最終達成銷售目標，加速建案去化 。

• 目標受眾與市場區隔：

  1. 首購族： 尋找高品質第一間房產的年輕專業人士 。

  2. 小家庭： 需要便利生活機能與優質教育資源的家庭 。

  3. 自住型買方： 重視生活品質與長期居住價值的購屋者 。

2. 廣告策略企劃書

• 廣告目標：
  • 曝光量 (Impression)： 預計一個月內達到 200,000 次曝光。
  • 點擊率 (CTR)： 預計點擊率維持在 3% 以上。
  • 轉換率 (Conversion Rate)： 預計賞屋預約轉換率達到 5% 以上。
• 廣告類型：
  • 搜尋廣告 (Search Ads)： 針對有明確購屋意向的潛在客戶，透過關鍵字投放，提高點擊與轉換率。
  • 多媒體聯播網廣告 (Display Ads)： 透過圖片或影片，在各大網站上進行品牌曝光，提升品牌知名度。
• 廣告預算與投放時程：
  • 總預算： NTD$150,000 / 月。
  • 分配比例： 搜尋廣告佔 70% (NTD105,000)，多媒體聯播網廣告佔3045,000)。
  • 投放時程： 為期三個月，並根據第一個月的成效進行調整。

3. 關鍵字分析與布局圖

• 產業關鍵字研究： 台北房產、大安區建案、預售屋、豪宅、學區房等。
• Google Keyword Planner 分析 (模擬數據)：

• 主關鍵字 (高搜尋量、高競爭)： 旨在搶占市場份額，建立品牌連結。

  • 大安區預售屋

  • 台北市大安區房價

• 長尾關鍵字 (低搜尋量、精準)： 旨在鎖定有明確需求的潛在客戶，轉換率高。

  • 寬川吉億

  • 捷運大安站建案

  • 大安區學區房

  • 20-50坪預售屋

  • 台北市大安區四維路建案

4. Google Ads 廣告截圖

5. 三組廣告文案實作

文案一 (主打品牌與地點)

• 標題： 寬川吉億 | 大安區新地標 | 頂級預售住宅
• 描述： 台北市大安區四維路，步行5分鐘到捷運大安站 。單層四併戶戶邊間，24-50坪房型 。把握120萬/坪特惠價 。
• 顯示網址： kuanchuan.tw/daan

文案二 (主打價值與優勢)

• 標題： 大安區房價新優勢 | 寬川吉億 | 120萬/坪
• 描述： 相較區域均價150萬/坪，價格優勢顯著 。精選TOTO衛浴、櫻花廚具，打造高品質生活 。立即預約賞屋，享早鳥優惠 。
• 顯示網址： kuanchuan.tw/value

文案三 (主打生活機能)

• 標題： 雙學區宅 | 捷運大安站 | 寬川吉億
• 描述： 鄰近大安國小、大安高中，完整教育資源 。鄰近商圈夜市，生活機能便利 。公設比32%，實用面積最大化 。
• 顯示網址： kuanchuan.tw/lifestyle

6. 廣告成效分析與優化建議

• 數據監測與分析 (依據廣告上線後數據填寫)
  • 點擊數據： 觀察三組文案的點擊率，若文案二的點擊率最高，顯示價格優勢是吸引客戶的關鍵。
  • 轉換數據： 追蹤各關鍵字帶來的賞屋預約數，若「大安區學區房」關鍵字轉換率最高，代表此族群購屋意願最強。
  • 消費者行為： 透過 Google Analytics 分析，發現從廣告點擊進來的用戶，最常瀏覽「建案特色」與「房型介紹」頁面，且停留時間長。
• 優化建議：
  • 關鍵字調整： 針對轉換率高的長尾關鍵字，提高出價與預算分配。
  • 文案優化： 將點擊率最高的文案特點融入其他文案中，如更突出價格優勢與生活機能。

  • 預算再分配： 考量多媒體聯播網廣告曝光效果，若轉換率不佳，可將部分預算轉移至搜尋廣告，以提高整體轉換成效。

     

✅ 關鍵字廣告受眾分析（六大關鍵字）

🎯 關鍵字投放策略建議

📌 1. 搜尋意圖分析（高轉換機會）

📌 2. 平台建議配合關鍵字

📈 廣告受眾鎖定建議

💡 以「房地產經紀人」為例：

廣告受眾設定條件	建議
地區	台北市、新北市（或你服務的區域）
年齡	28-55歲
興趣標籤	房地產、購屋、投資理財、家庭
行為	最近造訪過房地產網站／使用591等
廣告文案方向	「三重捷運宅，免費帶看＋誠信專業」、「地段決定價值，你準備好了嗎？」

 

 

Google Ads 關鍵字投放優化方向

(效益最大化、成本控管)(以法頌婚紗為例)

1. 專注高效關鍵字，減少低效耗費

• 保留高轉換、高效益字詞
  例如：「婚紗租借」、「婚紗 租」轉換率超過 100%，點擊量也大，屬於高價值字詞 → 建議繼續保留並加大出價。

• 檢視低效字詞
  「高雄禮服」、「高雄 婚紗推薦」雖然轉換率還可以，但花費較高，且點擊量不多 → 可以考慮降低出價，避免浪費預算。

• 停用低品質分數或限制字詞
  如「租 婚紗 價格」被標示「有限制、品質分數低」，花費雖低但長期來說不划算 → 建議直接停用。

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2. 善用比對方式與否定關鍵字

• 比對模式調整：
  目前大部分是「廣泛比對修飾」(廣泛/廣泛修飾)，這可能帶來一些不相關流量。建議 改用片語比對/完全比對，提升點擊的精準度。

• 否定關鍵字：
  針對「免費、便宜、二手」等非目標族群搜尋，新增為否定關鍵字，避免浪費預算。

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3. 聚焦地區與時間段

• 地區鎖定：
  若你的服務主要在高雄，應該將廣告設定在高雄市為主（甚至可以測試只投放在市中心、婚紗店集中區域）。

• 時段投放：
  可查看轉換最多的時段（例如假日下午、晚上），集中預算在這些時段，提高效率。

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4. 優化廣告內容與落地頁

• 廣告文案測試 A/B：
  嘗試在廣告文案中加入「限量優惠」、「立即預約試穿」、「拍照送小禮物」等行動號召，提高 CTR。

• 落地頁優化：
  若目前流量沒直接導到頁面（從數據顯示 "最終到達網址" 空白），應檢查是否正確串接。
  建議設計一個簡單的 「立即填單／預約」頁面，縮短顧客行為路徑，提高轉換。

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5. 預算配置建議

• 集中火力：
  建議將 60-70% 預算放在高轉換字詞（婚紗租借、婚紗 租），確保最大 ROI。

• 小額測試：
  剩下 20-30% 預算可用來測試其他關鍵字（例如「高雄婚紗推薦」），觀察表現後再決定是否保留。

• 動態調整：
  每週檢查 CTR 和轉換率，將高效字詞加價，低效字詞降價或停用。

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👉 建議行動：

1. 刪掉低效字詞（如：租 婚紗 價格）。

2. 強化「婚紗租借 / 婚紗 租」字詞，並提高出價。

3. 增加否定關鍵字，減少不相關流量。

4. 集中投放在高雄 + 熱門時段。

5. 改善落地頁，縮短轉換路徑。