來自住宅行政的許珈綾，最懂得政策與民眾需求間的落差。她總能耐心解讀政府法規，把複雜的政策轉換成貼近人心的服務橋梁，讓社會住宅不再遙不可及，而是人人可負擔的安心居所。
大家好，我是 許珈綾，目前是一名待退的公務人員，同時兼職經營套房出租。多年來因為原工作無法兼差使用，已建立累積了在行政工作上的細心與責任感，也在出租經營的實務中學習到租屋管理、房客溝通與法律相關的知識。
退休之後，我計畫繼續投入不動產相關領域，已經考取 地政士 與 不動產經紀人 資格多年，因為以更專業的角度協助客戶處理土地、房屋及租賃相關事務。我對 不動產出租、管理與法律資訊 特別有興趣，希望能結合過去的行政經驗與專業證照，提供誠信可靠的服務。
未來，我期許自己不只是房東與經紀人，更是能協助房客、屋主與業界夥伴建立信任橋樑的人。
台南市（或其他地方）的中小房東，面對政府大量興建完成的社會住宅（租金相對低、條件優惠、租客來源穩定），確實會感受到租賃市場的競爭壓力。
不過，民間出租與社會住宅的定位不完全重疊，你可以透過「差異化」與「附加價值」來維持競爭力。以下分成 策略面、租客經營面、政策利用面 來說明：
政府的社會住宅通常：
租金較低，但房源有限，可能有等待期
格局與設備較標準化
限制轉租與改裝
對收入與身份有審核
小房東可用的差異化策略：
| 面向 | 差異化方向 | 實例 |
|---|---|---|
| 地段 | 強調鄰近捷運、公車、商圈或學區 | 比如靠近南紡購物中心、成功大學、科工區 |
| 彈性租約 | 政府住宅租期較硬性（如一年起租） | 你可以提供短租、月租、彈性續約 |
| 裝潢與氛圍 | 社宅多為基本白牆配置 | 提供設計感裝潢、家具家電齊全、溫馨佈置 |
| 寵物/特殊需求 | 社宅多限制寵物 | 可開放寵物友善、提供工作室、影音室 |
| 附加服務 | 社宅服務單一 | 提供包裹代收、清潔打掃、網路包月、智慧門鎖等 |
建立口碑：用心維護房屋狀況，租客滿意後願意長租並介紹朋友。
精準鎖定族群：例如針對大學生、外縣市上班族、外籍工程師或新婚小家庭，調整空間與設備。
租金靈活調整：比市場行情略低一點，但附加更多便利條件（比社宅稍高，但租客覺得物有所值）。
縮短空置期：在租約快到期前2-3個月就開始找新租客。
很多房東不知道，其實小房東也能透過政策降低競爭壓力：
包租代管計畫：台南市政府與民間業者合作，幫房東找租客、管理房屋，並享有稅賦減免與修繕補助。
稅務優惠：參加政府的租賃專案，房東的房屋稅、地價稅與綜所稅可大幅減免。
老屋翻修補助：如果你的物件是老公寓或透天，可申請外觀與耐震補助，提升競爭力。
盤點物件優勢：列出你的房子在位置、格局、裝潢上的優點。
制定差異化方案：例如「寵物友善＋高速光纖＋每月打掃一次」的套房品牌化。
拍攝專業照片：社宅通常是制式照片，你可以用高質感照片吸引目光。
多平台曝光：除了591，也可以用FB社團、IG、Line群、Google地圖店家模式曝光。
跟上社宅價位心理：社宅可能月租 5,0007,500 元，你可以用 8,0009,000 元但加上家具、網路、水電優惠，讓租客覺得多花值得。
如果你願意的話，我可以幫你做一份「台南小房東對抗社宅競爭策略地圖」，直接結合台南各區租金行情與可行差異化方向，讓你馬上知道該怎麼定價與包裝。
你要我幫你做嗎？這樣可以直接應用在你的房子上。
很高興你願意！以下是一份整理好的「台南市小房東策略對應表」，將台南目前推動的包租代管政策與你的差異化經營策略結合，給你實戰上的方向建議：
加入台南市的包租代管計畫，可享有多重稅務與補助優勢，讓你在空屋閒置時也能穩定收租：
3 稅減免：房屋稅、地價稅施行自用住宅稅率，綜所稅每屋每月最高 1.5 萬元租金免稅 台南市政府MyGoNews買購房地產新聞。
3 費補助：公證費每件最高補助 3,000 元；每年修繕費補助最高 10,000 元；居家安全保險最高 3,500 元 台南市政府MyGoNews買購房地產新聞。
3 年服務：由租賃業者免費提供招租、收租、修繕、糾紛協調等管理服務 台南市政府DOMINO Interior Designdachanghouse.com。
執行情況：截至 2025 年，台南包租代管已累計媒合超過 6,800 戶，已產生具體成效 nvns.net
太棒了！既然相關證照都已經具備，那你在退休後兼職地政士與不動產經紀人，就可以更專注在實務操作與事業拓展上。以下幫你整理接下來的重點建議，讓你能有效規劃與執行：
了解，許珈綾，您目前是待退的公務人員，同時兼職經營套房出租。
聽起來您有穩定的主業背景，也在準備過渡到更自由的生活方式。
您是想聊退休後的生活規劃，還是想討論如何更有效經營套房出租？
好的，我幫您整理一份「小套房出租與管理的實用建議」，分成 前期準備 → 出租技巧 → 管理維護 → 增值策略 四個階段，讓您可以長期省心又穩定獲利。
確認法規
確認套房是否符合消防、建管與租賃相關規範。
建議使用合法分租登記，避免日後稅務與安全糾紛。
定位與客群
靠近學區：主打學生房，重視安全與CP值。
靠近捷運或商圈：針對上班族，重視安靜、便利與獨立衛浴。
裝修重點
耐用材質：磁磚地板、防潮牆面、簡單但耐刮家具。
必備設備：獨立衛浴、冷氣、網路、熱水器。
加分設施：洗衣機共用區、電子鎖、省電照明。
拍攝高質感照片
白天自然光拍攝、收拾整齊，避免雜亂。
用廣角鏡呈現空間感。
清楚刊登資訊
月租金、押金、租期、是否含水電、是否限女性或禁寵物。
列出交通、周邊便利店、學校、公司等資訊。
簽署正式租約
依「租賃住宅市場發展及管理條例」制定。
約定租金繳納時間、修繕責任、水電計算方式。
收租方式
使用轉帳或電子支付，保留紀錄。
可考慮自動轉帳，減少催繳次數。
水電計費
小套房常用「獨立電表 + 公共水費均攤」。
先明定水電單價，避免爭議。
定期巡檢
每季檢查電器、排水、瓦斯與安全設備。
及早發現漏水、蟲害等問題。
處理退租
退租前拍照留存，扣除必要修繕費用再退押金。
裝修升級
簡單粉刷牆面、加LED燈、窗簾與收納櫃，可提升出租速度。
彈性租期
提供6個月或短租方案，可吸引臨時工作者與交換學生。
管理外包
若套房數量多，可委託代租代管公司處理收租與維修。
差異化優勢
提供免費WiFi、24小時監控、乾濕分離衛浴等特色服務。
如果您願意，我可以幫您做一份 「小套房出租懶人管理表」，把收租、檢修、房客聯絡、退租等流程全部表格化，您每月只要照著清單檢查，就能省時又避免疏漏。
您要我直接幫您整理這份表格嗎？這樣以後管理就很省事。
我已經幫您整理好 「小套房出租懶人管理表」，您可以直接用它來掌握出租、收租、巡檢、退租的全流程，照表執行就能省時又避免疏漏。
要的話我也可以再幫您做一份 Excel 檔，方便您隨時更新與記錄。
已經幫您把 小套房出租懶人管理表 轉成 Excel 檔，您可以在這裡下載：
📂 下載小套房出租懶人管理表.xlsx
